¿De quién es el antejardín en una copropiedad?

No tener claro o ignorar algunos conceptos, puede traer conflictos en nuestra dinámica de convivencia; sobre todo en una copropiedad horizontal donde moran un considerable número de personas y que comparten bienes comunes como parqueaderos, salón comunal, piscinas o antejardines. El uso compartido de estos bienes comunes está regulado, precisamente para establecer la buena convivencia, la protección de estos mismos bienes y el cuidado ambiental.

Si el principio es partir de definiciones, debemos empezar por determinar qué es un antejardín en una copropiedad horizontal. Una definición dice: “Los antejardines son espacios libres del frente de los predios que sirven de aislamiento a las edificaciones. Por lo tanto no deben ser absorbidos por la construcción del inmueble como parte de él”. Es decir, es el área que sirve de separación entre los inmuebles y los espacios públicos, que está delimitada por la fachada exterior de la edificación y su límite con la vía pública.

Otra definición que podemos encontrar, es la del decreto 190 de 2004, dice que el antejardín es el “área libre de propiedad privada, perteneciente al espacio público, comprendida entre la línea de demarcación de la vía y el parámetro de construcción, sobre la cual no se admite ningún tipo de edificación, a excepción de los voladizos permitidos por las normas específicas”.

Los antejardines, por ser espacios que marcan una delimitación, son susceptibles de un mal uso ya que no siempre está claro a quién pertenece y qué tipo de actividades o remodelaciones se pueden realizar en ellos. Entonces, la pregunta esencial es: ¿A quién pertenece el antejardín en una copropiedad horizontal? La ley colombiana establece que, el antejardín es de propiedad privada de uso público. Según esto, pertenece a la propiedad horizontal pero de afectación pública.

En este punto, no faltará quien pregunte: ¿Cómo así?, ¿Es mío pero no es mío? Ya que la ley lo define como propiedad privada de uso público. Es esta dicotomía la que genera una malinterpretación, tanto en la posesión de este predio, como en su uso y beneficio. Por lo general se piensa que al ser dueño de algo, uno puede hacer lo que quiera con ese bien; ya que se interpreta la propiedad como algo absoluto y no siempre es así. En este caso, ese derecho de propietario se ve restringido por la ley.

Cuando se habla de la titularidad de un bien, el propietario tiene el derecho a tres beneficios que son: uso, goce y disposición. No obstante, en lo referente a antejardines estos tres factores se ven limitados en Colombia, a través del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio. Pero, la carga tributaria y gastos que generen los antejardines, corren por cuenta de la propiedad horizontal. Este pago puede representar un motivo de conflicto entre la propiedad horizontal y la autoridad municipal.

Los antejardines sirven como separadores o barreras de los espacios públicos, consiguiendo con esta disposición un orden urbanístico. En copropiedades horizontales de uso residencial, el POT promueve la cultura ecológica y el ornato permitiendo siembra de plantas, siempre y cuando no obstaculicen la circulación por esta zona. Cualquier cambio o alteración que se vaya a realizar a este bien común, debe ser consultado con expertos para saber si está permitido y evitar sanciones.

En Colombia cada municipio tiene sus normas para el uso de los antejardines. En la ciudad de Bogotá las normas establecidas se encuentran en el decreto 190 de 2004, en su artículo 270:

No se permite el estacionamiento de vehículos en antejardín.
Los antejardines en áreas residenciales deberán ser empradizados y arborizados, exceptuando las zonas para ingreso peatonal y vehicular.
Los antejardines no se pueden cubrir ni construir.
No se permiten escaleras ni rampas en los antejardines.
En zonas con uso comercial y de servicios, en las cuales se permita el uso temporal del antejardín, éste se deberá tratarse en material duro, continuo, sin obstáculos ni desniveles para el peatón y mediante un diseño unificado en los costados de manzana. Sólo podrán ubicarse los elementos de mobiliario urbano adoptados por la Administración Distrital.
Únicamente se permitirán los usos que no requieran almacenaje o desarrollo de construcciones especializadas. La autorización de este es uso temporal y exclusiva del Instituto de Desarrollo Urbano (IDU).
Los antejardines de los establecimientos comerciales podrán habilitarse para el uso temporal, cuando en la vía en la cual se desarrolla la actividad comercial, se haya construido el respectivo proyecto integral de recuperación del espacio público, incluyendo dichos antejardines.
En ningún caso el uso temporal del antejardín podrá interferir la circulación peatonal sobre el andén.
El uso del antejardín no confiere derechos adicionales sobre el espacio utilizado.
No se permite el cerramiento de antejardines en zonas con uso comercial y de servicios.
En áreas residenciales se permitirá el cerramiento de antejardines, cuando así lo establezca la respectiva ficha normativa y se cumpla como mínimo con las siguientes condiciones:

– 90% de transparencia,
– 1.60 metros de altura máxima, con un posible zócalo hasta de 0.40 metros.

La aprobación de estos cerramientos es exclusiva de las Curadurías Urbanas.

En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento, o el correspondiente Plan de Implantación o de Regularización y de Manejo.
En los bienes de interés cultural, el cerramiento de los antejardines dependerá de las características arquitectónicas, urbanísticas e históricas del inmueble. En los casos en que los propietarios pretendan realizar cerramientos cuyas características sean diferentes a las permitidas en los demás numerales de este artículo, será necesaria la aprobación de la intervención por parte del DAPD, quien podrá solicitar el concepto técnico del Comité Técnico Asesor de Patrimonio.
En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento, o el correspondiente Plan de Implantación o de Regularización y de Manejo.

El antejardín es un bien común de una propiedad horizontal, cuyo uso, goce y disposición está limitado por las normas vigentes de cada ciudad de Colombia. Si bien, en nuestro país estas regulaciones no se cumplen cabalmente, lo correcto es hacerlo para mejorar nuestra calidad de vida. Revisa en tu conjunto o edificación el estado en que se encuentran los antejardines y si están incumpliendo alguna normativa, haz el correctivo necesario para que te evites alguna sanción.