¿De Quién es el Antejardín? Inhabilidades en Propiedad Horizontal

No tener claro o ignorar algunos conceptos puede traer conflictos en nuestra dinámica de convivencia, sobre todo en una copropiedad horizontal donde residen un número considerable de personas y que comparten bienes comunes como parqueaderos, salones comunales, piscinas o antejardines. El uso compartido de estos bienes comunes está regulado, precisamente para establecer la buena convivencia, la protección de estos mismos bienes y el cuidado ambiental, y evitar inhabilidades en propiedad horizontal que puedan surgir debido a malentendidos o mal uso.

Si el principio es a partir de definiciones, debemos empezar por determinar qué es un antejardín en una copropiedad horizontal. Una definición establece: “Los antejardines son espacios libres del frente de los predios que sirven de aislamiento a las edificaciones. Por lo tanto, no deben ser absorbidos por la construcción del inmueble como parte de él”. Es decir, es el área que sirve de separación entre los inmuebles y los espacios públicos, delimitada por la fachada exterior de la edificación y su límite con la vía pública, lo que puede generar inhabilidades en propiedad horizontal si no se utiliza adecuadamente.

Otra definición que podemos encontrar es la del decreto 190 de 2004, que señala que el antejardín es el “área libre de propiedad privada, perteneciente al espacio público, comprendida entre la línea de demarcación de la vía y el parámetro de construcción, sobre la cual no se admite ningún tipo de edificación, a excepción de los voladizos permitidos por las normas específicas”. Este concepto deja en claro que el uso indebido del antejardín puede conllevar sanciones e inhabilidades en propiedad horizontal .

Los antejardines, por ser espacios que marcan una delimitación, son susceptibles de mal uso, ya que no siempre está claro a quién pertenecen y qué tipo de actividades o remodelaciones se pueden realizar en ellos. Entonces, la pregunta esencial es: ¿A quién pertenece el antejardín en una copropiedad horizontal? La ley colombiana establece que el antejardín es de propiedad privada de uso público. Según esto, pertenece a la propiedad horizontal pero está afectado por normas de uso público, lo que puede derivar en inhabilidades en propiedad horizontal si se desconoce esta dualidad.

En este punto, no faltará quien pregunte: ¿Cómo así?, ¿Es mío pero no es mío? Esta dualidad de ser propiedad privada de uso público genera una mala interpretación tanto en la posesión de este espacio como en su uso y beneficio. Por lo general, se piensa que al ser dueño de algo, uno puede hacer lo que quiera con ese bien, pero el antejardín no entra dentro de esa libertad, ya que está sujeto a restricciones legales. No entender esta diferencia puede llevar a inhabilidades en propiedad horizontal .

Cuando se habla de la titularidad de un bien, el propietario tiene el derecho a tres beneficios que son: uso, goce y disposición. No obstante, en lo referente a antejardines, estos tres factores se ven limitados en Colombia a través del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de cada municipio. Aunque el propietario tiene derechos sobre el antejardín, debe cumplir con las normas de cada municipio para evitar sanciones e inhabilidades en propiedad horizontal .

Los antejardines sirven como separadores o barreras entre los espacios públicos, creando un orden urbanístico que debe ser respetado. En las copropiedades horizontales de uso residencial, el POT promueve la cultura ecológica y el ornato, permitiendo la siembra de plantas siempre y cuando no se obstaculice la circulación en esta zona. Cualquier cambio o alteración en el antejardín debe ser consultado con expertos para asegurar que está permitido por la ley y evitar inhabilidades en propiedad horizontal derivadas del incumplimiento de las normativas locales.

En Colombia, cada municipio tiene sus normas para el uso de los antejardines. En la ciudad de Bogotá, las normas establecidas se encuentran en el decreto 190 de 2004, en su artículo 270:

No se permite el estacionamiento de vehículos en el antejardín.
Los antejardines en áreas residenciales deberán ser empradizados y arborizados, excepto las zonas para ingreso peatonal y vehicular.
Los antejardines no se pueden cubrir ni construir.
No se permiten escaleras ni rampas en los antejardines.
En zonas con uso comercial y de servicios, donde se permita el uso temporal del antejardín, éste se deberá tratar con material duro, continuo y sin obstáculos para el peatón.
Solo podrán ubicarse elementos de mobiliario urbano adoptados por la Administración Distrital.
El uso temporal del antejardín no confiere derechos adicionales sobre el espacio utilizado.
No se permite el cerramiento de antejardines en zonas de uso comercial y de servicios.
En áreas residenciales, se permitirá el cerramiento de antejardines cuando así lo establezca la respectiva ficha normativa, cumpliendo al menos con las siguientes condiciones: 90% de transparencia y una altura máxima de 1.60 metros, con un posible zócalo hasta de 0.40 metros.
La aprobación de estos cerramientos es exclusiva de las Curadurías Urbanas.
En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento o el Plan de Implantación o Regularización y Manejo.
En los bienes de interés cultural, el cerramiento de los antejardines dependerá de las características arquitectónicas, urbanísticas e históricas del inmueble.
En los casos en que los propietarios pretendan realizar cerramientos cuyas características sean diferentes a las permitidas, será necesaria la aprobación del DAPD, quien podrá solicitar el concepto técnico del Comité Técnico Asesor de Patrimonio.
En predios institucionales, el cerramiento del antejardín se definirá mediante el respectivo Plan Maestro de Equipamiento, o el Plan de Implantación o de Regularización y Manejo.

Estas normas claras tienen como objetivo evitar inhabilidades en propiedad horizontal que puedan surgir por el mal uso o alteraciones no permitidas en los antejardines. Aunque los propietarios pueden sentirse limitados en el uso de estos espacios, es importante entender que estas regulaciones buscan preservar el orden y la seguridad en las áreas comunes.

El antejardín es, por tanto, un bien común de una propiedad horizontal, cuyo uso, goce y disposición está limitado por las normas vigentes de cada ciudad de Colombia. Aunque en algunos casos estas regulaciones no se cumplen cabalmente, lo correcto es hacerlo para mejorar nuestra calidad de vida. Revisado en tu conjunto o edificación el estado en que se encuentran los antejardines y si están incumpliendo alguna normativa, realiza el correctivo necesario para evitar sanciones y posibles inhabilidades en propiedad horizontal que afecten la dinámica de la copropiedad.

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