reparaciones locativas

¿Cuándo una reparación locativa no es responsabilidad de la administración?

Vivir en un régimen de propiedad horizontal implica la convivencia con los demás copropietarios, de una forma que se respete los espacios privados y de uso común del conjunto o edificio. Para este buen convivir se debe seguir las leyes y normativas establecidas, donde se consagran deberes, responsabilidades y derechos de las personas que hacen vida en un inmueble con fines de uso residencial, comercial o mixto.

Es frecuente que el residente de un conjunto o edificio, desconozca la ley y el cuerpo de normas que lo protegen y que exigen de él responsabilidades y cumplimiento. La importancia de legislar es que define los conceptos básicos relacionados a una situación específica, en este caso, la convivencia en una propiedad horizontal; y determina las medidas a tomar ante una eventualidad y quien debe ser el ejecutante de dicha acción.

En Colombia, la ley por la cual se rige el régimen de propiedad horizontal, es la ley 675 de 2001; en la cual quedan definidos conceptos, organismos y funciones que serán fundamentales para el desarrollo y convivencia de un inmueble. Para este tema que nos atañe, es necesario manejar, entre otros, términos tales como: bienes comunes, bienes privados, bienes comunes de uso exclusivo, reparaciones locativas y necesarias, administrador, etcétera.

Debemos recordar que una propiedad horizontal, una vez que ha sido constituida legalmente, origina una persona jurídica que estará representada por los copropietarios, bajo la figura de la asamblea general; la cual designará a un consejo de administración (bajo ciertas condiciones) y a un administrador,  con el objetivo de velar por el uso y mantenimiento del inmueble, compartiendo los espacios en armonía y tolerancia.

Una figura muy importante, en este convivir, es la del administrador; ya que sobre él recaerá la representación de la asamblea general ante terceros. En su accionar quedan bien definidas cuatro facultades: 

  • Ejecutar las decisiones y planes que establezca la asamblea general.
  • Conservar la estructura del inmueble
  • Representar a la asamblea general.
  • Realizar las gestiones administrativas y de cobranza.

Algo muy importante a tomar en cuenta, al momento de solucionar conflictos o eventualidades, es tener definidos los entes que coexisten en una propiedad horizontal y cuales son sus funciones. En este tema, los organismos son: la asamblea general, el consejo de administración, el administrador y un comité de convivencia. Cada uno tiene su responsabilidad descrita en la ley 675 de 2001 y de forma más específica en el reglamento interno del conjunto o edificio.

En el decreto 1469 de 2010, artículo 10 queda definida lo que es una reparación locativa:
“Se entiende por reparaciones o mejoras locativas aquellas obras que tienen como finalidad mantener el inmueble en las debidas condiciones de higiene y ornato sin afectar su estructura portante, su distribución interior, sus características funcionales, formales y/o volumétricas. No requerirán licencia de construcción las reparaciones o mejoras locativas a que hace referencia el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya”.

A fin de complementar la información, el artículo 8 de la Ley 810 de 2003 reza lo siguiente:
“Ley que reglamente las curadurías determinará en otros aspectos, el régimen de inhabilidades e incompatibilidades aplicables a los curadores urbanos, además de los impedimentos para el ejercicio del cargo, que sean aplicables a los curadores y a los integrantes del grupo interdisciplinario de apoyo”. 

El mismo artículo 10 del decreto 1469 de 2010 hace una especificación de lo que se puede considerar una reparación locativa y la responsabilidad que una restauración de este tipo conlleva: 
“Están incluidas dentro de las reparaciones locativas, entre otras, las siguientes obras: el mantenimiento, la sustitución, restitución o mejoramiento de los materiales de pisos, cielorrasos, enchapes, pintura en general, y la sustitución, mejoramiento o ampliación de redes de instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas, telefónicas o de gas. Sin perjuicio de lo anterior, quién ejecuta la obra se hace responsable de:
1. Cumplir con los reglamentos establecidos para la propiedad horizontal y las normas que regulan los servicios públicos domiciliarios.
2. Prevenir daños que se puedan ocasionar a terceros y en caso de que se presenten, responder de conformidad con las normas civiles que regulan la materia.
3. Cumplir con los procedimientos previos, requisitos y normas aplicables a los inmuebles de conservación histórica, arquitectónica o bienes de interés cultural”.

Definido este tipo de reparación, queda la interrogante de quién es el responsable de ejecutarla; ya que eso va en función de la situación o la naturaleza de la avería o daño a solventar. Es decir, la respuesta a esta pregunta no siempre es tan expedita y lo recomendable es realizar un estudio a profundidad, en el cual se determinará la causa que originó el daño a reparar.

Para ilustrarnos mejor, planteemos una situación muy común en una propiedad horizontal, como lo son las filtraciones de agua, que van permeando la estructura y que si no se reparan a tiempo, pueden resultar una pesadilla, con un alto costo económico para los copropietarios afectados y para el inmueble en general, ya que afecta fachadas y bienes de uso común.

En este caso el deber ser, es hacerse de los servicios de un experto quien bajo su experticia hará una supervisión, en la cual buscará antecedentes de la filtración, un uso indebido de la estructura, elementos arquitectónicos, sistema de surtido de agua, cualquier otro elemento que incida en la causa del problema. De acuerdo al resultado de este estudio se asigna el responsable que ejecutará la solución.

El quid del asunto se centra en definir en qué tipo de bien se generó el problema. En una propiedad horizontal estos bienes son: 

  • Bienes privados: Son de uso y aprovechamiento exclusivo de los propietarios y residentes de la PH.
  • Bienes comunes: Son los que permiten la existencia, uso y goce de los bienes de dominio particular. 
  • Bienes comunes esenciales: El terreno sobre o bajo el cual existen bienes o servicios públicos básicos.
  • Bienes comunes de uso exclusivo: Terraza, balcones y terrazas que se asignan a propietarios para uso exclusivo por su parte.


Una vez que se tiene el reporte del experto, se presenta a la asamblea general para determinar el responsable del daño por la filtración de agua. Los posibles encargados de la solución serán tres: la misma copropiedad, el propietario o el constructor. 

La reparación la asume la copropiedad, cuando el daño surge de bienes comunes esenciales como el terreno, o tuberías de servicio de servicios públicos de la copropiedad.
Por la falta de mantenimiento e impermeabilización de fachadas y techos. Si el daño se origina en áreas de común acceso para los propietarios como balcones, terrazas o patios.

Es responsabilidad del propietario, cuando la filtración se origina en una tubería privada, la instalación inapropiada de baldosas o losas en baños y cocinas. Cuando se trate de un bien común de uso exclusivo, el propietario que se esté beneficiando de este bien, debe asumir la reparación.

Cuando la filtración o avería se origina por fallas de la construcción en su diseño y/o ejecución de la obra; En este caso el responsable de la reparación locativa es el constructor del inmueble.

Estos son los tres posibles responsables de una reparación locativa. En el caso de la copropiedad, la ley 675 del 2001 establece, en su artículo 50, que el administrador tendrá la representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio. Es decir, que está bajo su cuidado y vigilancia los bienes comunes; con lo cual, una reparación locativa será responsabilidad del administrador, cuando se determine que por incumplimiento de sus funciones se ha originado una avería o daño en el inmueble. 

Desconocer la ley 675 de 2001 y el reglamento interno de tu copropiedad horizontal, te puede hacer vivir un mal rato. Realiza un análisis de posibles daños o situaciones irregulares en tu conjunto o edificio y coméntaselo al administrador o comité de convivencia; así serás un factor de cambio y te verás beneficiado tú, tu familia y todos los copropietarios con quienes compartes tu día a día.

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