En una propiedad horizontal son diversas las actividades que se desempeñan y así mismo, están bien diferenciados los encargados o responsables de cada una de estas tareas. En el organigrama encontramos entes como, la asamblea general de copropietarios, consejo administrativo o administrador, comité de convivencia y colaboradores como la seguridad privada y conserjería.
Para un buen desenvolvimiento de cada uno de estos actores y llevar una convivencia armónica, se establece por ley las funciones de cada uno con la finalidad de evitar usurpación de funciones y posteriores conflictos. Uno de estos factores relevantes en la propiedad horizontal es la figura de la conserjería o portería.
Dentro de las definiciones para conserje encontramos una que ofrece el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE:
“son la personas que permiten el acceso y salida de distintos edificios, estacionamiento, vehículos u otras propiedades con miras a impedir la entrada ilícita, evitar robos, detectar siniestros u otros riesgos; responden por la custodia de edificios de apartamentos, hoteles, oficinas, iglesias o edificaciones similares, manteniendo bajo resguardo llaves de esos inmuebles, casas y otras edificaciones, además se encargan de mantenerlo limpio y en orden.”
Ahora bien, dentro de esa definición ya podemos tener una idea de las funciones que desempeña un conserje, para especificarlas un poco más podemos citar lo que considera la Organización Internacional del Trabajo, las que deben ser las funciones para este oficio, y que se han adoptado también en Colombia:
- “Cumplir funciones de portero de hotel, atendiendo los huéspedes, encargándose de su equipaje o de otros pormenores como llaves, mensajes, información, entre otros.
- Realizar o supervisar la limpieza, reparaciones simples y tareas de mantenimiento del interior de los edificios.
- Custodiar las puertas de edificios, hoteles, teatros, salas y establecimientos similares, verificando la entrada y salida de visitantes y asistir a las personas que ingresen y salen de los mismos.
- Velar por la seguridad en inmuebles para impedir la entrada ilícita, evitar robos, incendios y otros riesgos.
- Accionar y vigilar el funcionamiento de sistemas de calefacción, ventilación y suministro de agua caliente entre otros.
- Velar por el comportamiento de residentes, inquilinos y visitantes con el propósito de hacer cumplir las normas aplicables a dichos inmuebles.
- Patrullar edificios y aéreas para prevenir robos, actos de violencia, infracciones y otras irregularidades.
- Recibir, guardar y devolver prendas, paquetes y atender guardarropas y similares. Dar alguna información a pedido de los visitantes.
- Velar porque se encuentren disponibles los lugares que van a ser utilizados en actos o celebraciones particulares.
- Desempeñar actividades afines a la seguridad preventiva”.
El servicio de portería y conserjería se presta en diversidad de edificaciones, a saber, colegios, cultos, escuelas, hoteles, oficinas, etc. Por lo que el listado anterior de funciones es generalizado. En el tema que nos atañe, que es la propiedad horizontal, podemos hacer una revisión más específica de estas funciones para este tipo de inmueble, y que se acuerdan en el contrato entre la administración y el conserje. Serían las siguientes:
- Vigilar la entrada: Puesto que una de sus tareas es estar al tanto de las personas que entran y salen, el conserje conoce quienes son ajenos o extraños al inmueble. Lo que sería una seguridad preventiva.
- Mantenimiento de las instalaciones: En su calidad de velador, el conserje debe tener acceso a todas las instalaciones del edificio; así puede detectar cualquier irregularidad y resolverla por sí mismo o contactar al profesional adecuado para solventar.
- Control de la basura: Este punto es de suma importancia en un inmueble donde conviven un número importante de personas, ya que está en riesgo la salud de todos. El conserje se encarga de sacar la basura y de manipularla según los protocolos de reciclaje.
- Control de los servicios y zonas comunes: Dado que el conserje debe tener acceso a todas las áreas del inmueble, éstas también comprenden las zonas comunes como jardines, piscina, gimnasios y salón de usos múltiples; en las cuales el conserje se encarga de su control y mantenimiento
- Limpieza: Es común que los servicios de conserjería incluyan labores de limpieza, que va en función de las características y tamaño de la edificación. Según esto, el conserje se puede hacer cargo de la limpieza en general o reciba el apoyo de un tercero, un outsourcing.
- Regular equipos: hay propiedades horizontales en las que puede encontrarse un sistema de calefacción o aire acondicionado, en estos casos el conserje vela por el control de estos equipos y garantizar la temperatura adecuada en los espacios internos del edificio.
- Control del correo: como el conserje vela por quién entra y sale, así mismo vigila la correspondencia o paquetes para asegurar que lleguen a sus destinatarios y evitar pérdidas que derivan en conflictos.
En Colombia desde hace ya unos años, se presenta una polémica en la prestación de servicios de conserjería y portería. Esto debido a la renuencia de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada a darle el aval jurídico a los gremios que prestan este servicio, que inclusive llevó a sanciones a las propiedades horizontales que contrataban sus servicios.
Esto ha sido motivo de una larga lucha por parte de este sector de conserjerías y porterías, para poder desempeñar su labor abiertamente sin limitantes jurídicas. Tanto así que se creó la FENALPORTEC, Federación Nacional de Empresas de Conserjería, Porterías y Afines, constituida para agremiar a todos los empresarios, porteros y conserjes para darles una legalidad en su actividad como persona jurídica.
Hoy en día las propiedades horizontales, para bajar costos, es frecuente que contraten una especie de seguridad mixta, seguridad privada y seguridad preventiva. Siendo la seguridad privada regulada por el decreto 356 y el servicio de conserjería regulado por el decreto 1607.
De hecho, el servicio de conserjería sí cuenta con basamento jurídico tanto que en el proyecto de ley 214 de 2015, que modifica la ley 675 de 2001, incluye dos artículos que así lo avala:
Artículo 18. Las personas jurídicas de que trata la presente ley podrán contratar en forma directa, servicios de conserjería mediante contratos laborales para realizar actividades individuales de portería que sean compatibles con las labores de mantenimiento, cuidado, limpieza y recepción, dirigidas a velar por el bienestar de los tenedores y propietarios de las unidades privadas que lo componen, siempre que mantengan características diferentes a los servicios de seguridad y vigilancia privada reguladas por los Decretos números 2453 de 1993 y 356 de 1994 o por las normas que los modifiquen, reformen o sustituyan; estos contratos no estarán bajo la inspección, vigilancia y control de la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada.
Artículo 19. Características del servicio de conserjería. En ningún caso este servicio podrá estar regido por contratos civiles o comerciales de prestación de servicios o de tercerización a través de otras personas naturales o jurídicas.
El conserje para todos los efectos será el trabajador y la unidad o copropiedad será el empleador directo, relación laboral que estará regida por cualquiera de las modalidades de contrato de que trata el Código Sustantivo del Trabajo y Seguridad Social.
El vestido de obra o labor del conserje deberá ser completamente distinto al de los servicios de vigilancia y seguridad privada, ni podrá utilizar emblemas o símbolos que den la impresión de un servicio de esta especie. El traje puede hacer alusión a la denominación de la propiedad para la cual trabaja el conserje.
El servicio que presta el conserje deberá será multifuncional, que comprenda los servicios de mantenimiento, cuidado, limpieza, recepción y/o portería.
La función de la conserjería en la propiedad horizontal tiene su importancia, lo podemos deducir por lo antes expuesto. Lo que trae como consecuencia que la selección de la persona a desempeñar este rol debe hacerse con conciencia y siempre buscando lo mejor para toda la comunidad. El conserje debe tener ciertas aptitudes y actitudes que le permitan rendir con los resultados esperados para los que fue contratado.
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Es legal que un conserje haga rondas en zonas comunes en pH